The smart Trick of 化妝樓陷阱 That Nobody is Discussing
The smart Trick of 化妝樓陷阱 That Nobody is Discussing
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上文歸納了睇樓時較易察看的要點,在買樓齡較高的二手樓時,你要份外留意俗稱「化妝樓」的陷阱,免受業主欺瞞。
買二手樓時,聽到業主附送一屋傢俬亦不要高興得太早。請留意浴室或廁所的牆身及地板,如果有一些擺放位置奇怪、與家居佈局格格不入的廚櫃、鞋櫃及梳化等大型傢俬,就有可能是用作遮擋地板及牆身的滲水或其他缺陷。
除了單位面積及間隔外,窗戶亦是睇樓時必需關注的地方。你可打開窗,眺望附近是否有地盤動工,如前面正在興建新樓盤,很可能影響單位日後的景觀及開揚程度。而且,施工間期住戶難免受噪音及灰塵污染影響。
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簽過睇樓紙,睇樓客卻向其他代理租買同一單位,代理要追討佣金,就要入稟進行訴訟。雖有白紙黑字寫明,但法庭考慮的因素並非如此「一刀切」,假設代理表現強差人意,遲遲不回客戶查詢,客戶又非常有意購入單位,不想錯失良機,不得已委託其他代理完成交易,那麼原代理追佣成功的機會或受影響。
睇樓不但要留意單位內部,亦要細看公眾地方衞生、走廊及梯間是否多雜物、升降機使用情況、座頭是否常設保安等,這些均反映大廈的管理質素。喜歡清靜的準買家,亦可留意同層泵房的位置,避免選擇鄰近泵房的單位。
大家務必記住簽任何協議前都要睇清楚想清楚!一般來講,相熟的地產代理經紀都未必會向准買家要求簽「睇樓紙」,不過初次見面的經紀可能就會要求你在上去單位之前先簽妥「睇樓紙」。
而景觀當然也重要,香港人最渴望當然是可以擁有無敵大海景,其次能夠有山景、園林景,也能讓人開闊視野,直接幫助心情。相反若是附近有工廠、墳場、沙地甚至垃圾場等等,容易使人不適。在睇樓時亦要留意。
讓他們可以在短短幾個月之內,掌握別人睇幾年樓的經驗。當然除了睇樓之外,還有很多事情需要準備,有機會再分享。
根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,不論是租是買,持牌代理帶客睇樓前,必須與有睇樓客戶簽署「地產代理協議」,亦即「睇樓紙」。雙方簽過睇樓紙後,睇樓客不得事後經由另一代理或直接向業主租買該視察單位,否則須向原代理賠償佣金。
先說睇二手樓。睇二手樓,通常跟地產代理一齊到相關單位,代理要求準買家簽署地產代理協定,即俗稱「睇樓紙」。「睇樓紙」上會清楚列明準買家參觀的日期、具體單位資料、佣金條款等資訊,通常有效期三個月。
如準買家發然空鼓或可以鋤價,但要留意,假天花板上的漏水未必能順利修繕,原因是這類漏水可能涉及樓上住戶,需要入屋進行維修,樓上業主未必接受。
注意牆身:化妝樓可能會使用一些方法來掩蓋牆身的瑕疵,例如用新磚或壁紙覆蓋、用薄水泥修補牆體裂縫,或用大型家具遮擋問題區域。實際上,這些化妝樓的牆身底層可能已經剝落、滲水,或有空心磚等問題。 here
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